所得が高くなると、所得税・住民税の負担も大きくなります。そこで、有効な「節税」対策としてよく挙げられるのが「不動産投資」です。所得税・住民税だけでなく、相続税対策にも有効とされます。どういうしくみで節税になるのでしょうか。また、リスク・注意点としてどのようなことが考えられるでしょうか。不動産投資による節税を考える上で重要な点について、本記事で解説します。
不動産投資が所得税・住民税の「節税」になる理由
不動産投資とは、不動産を購入し、賃貸してそこから収益を得ることをいいます。
不動産投資は所得税・住民税の「節税」になるといわれます。その主な理由は、以下の通り、「減価償却」と「損益通算」の2つです。
- 建物の「減価償却」により多額の費用を計上できる
- 不動産投資で計上したマイナスを「損益通算」によって他の所得から差し引ける
それぞれについて説明します。
建物等の「減価償却」による費用計上
第一に、建物・建物付属設備等の購入代金を「減価償却」することで、多額の費用を計上して「マイナス」を作れることです。
減価償却とは、事業に使う「固定資産」の購入代金を、複数年にわたって費用計上していくことです。多額の費用は計上されますがあくまで計算上のものであり、現実に手持ちの現預金が減ることはありません。これが大きなメリットです。
なぜ、減価償却の処理を行うのか、簡単に説明を加えておきます。
費用は収益が出た年度に計上するのが原則です（費用収益対応の原則）。しかし、建物等の事業用固定資産は、購入した年度だけでなく複数年にわたって収益を出し続けるので、購入代金も複数年にわたって費用に計上していくのが適切です。
また、事業用資産は時間が経てば劣化していくので、その分を費用計上していくことが適切です。
そこで、事業用資産の購入代金を複数年にわたって費用計上していくのが減価償却という処理なのです。
建物を減価償却する場合、「定額法」といって、購入代金額を耐用年数で割った額を各年に均等に費用計上します。また、「月割り」で計上していきます。
ここで要注意なのが、土地については減価償却の対象とならないことです。土地の資産価値は事業使用による劣化も経年劣化もしないからです。したがって「建物割合」すなわち不動産価格のうち建物価格がどれくらいを占めているかがきわめて重要です。
建物を何年にわたって減価償却するかは資産の種類ごとに法令で定められており、「耐用年数」といいます。建物の種類・構造ごとに耐用年数は異なります。また、新築より中古のほうが耐用年数は短くなり、1年あたりの減価償却費が大きくなります。したがって、「節税」を重視するならば、耐用年数が短いものを選ぶことが大切です。この点について、詳細は「不動産投資の節税効果が高いのは中古物件」で説明します。
なお、不動産所得の金額は以下の計算式で求められます。
【不動産所得の金額】
不動産所得金額＝収入金額－必要経費
そして、不動産所得の計算上、減価償却費以外で費用計上できるものとして、以下が挙げられます。
- 租税公課（固定資産税、不動産取得税・登録免許税等）
- 修繕費
- 管理費
- ローンの利息
- 火災保険料
不動産投資のマイナスを「損益通算」によって他の所得から差し引く
第二に、減価償却等によって不動産投資で出たマイナスを、「損益通算」によって他の所得から差し引けることです。
不動産投資で物件を賃貸して得られた収益は「不動産所得」といいます。そして、不動産所得の計算上マイナスが出た場合、それを他の所得から差し引くことができるのです。これを損益通算といいます。たとえば、不動産所得で300万円のマイナスが出た場合、他に給与所得が1,000万円あれば、差し引き700万円に対する課税で済むということです。
なお、損益通算が認められているのは不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得のみです。
「5棟10室基準」をみたせばさらに節税効果が増大
加えて、いわゆる「5棟10室基準」をみたす場合には、さらに節税効果が増大します。
5棟10室基準とは、不動産投資が「事業的規模」に達しているかの判断基準です。もし「事業的規模」であれば「青色申告」ができます。「5棟10室基準」は以下の通りです。
【5棟10室基準（所得税法基本通達26-9）】
- 一戸建て：おおむね5棟以上であること。
- アパート・マンション：独立した室数がおおむね10以上であること。
この基準を満たし、青色申告を行えば、以下の税制メリットを受けられます。
【青色申告の税制メリット】
- 年65万円の「青色申告特別控除」を受けることができる
- 家族を「青色専従者」として給与を支給して経費にできる
このうち特に重要なのが、年65万円の「青色申告特別控除」を受けられることです。これだけでも、たとえば税率が33%だとすれば約22万円も税金が抑えられます。
家族を「青色専従者」として給与を支給する場合、注意が必要です。不動産投資での労務の負担がそれほど大きくないことを考慮すれば、多くの場合、給与額はせいぜい月10万円以内ということになると考えられます。
不動産投資の節税効果が高いのは「木造・築22年超の中古アパート」
このように、不動産投資が所得税・住民税につながる主な理由は、建物の購入代金額を「減価償却費」として計上できることと、それによって生じたマイナスを給与所得等の他の所得と「損益通算」できることにあります。
そこで、節税効果を高めるために重要なのが、1年度あたりの減価償却費を大きくすることです。前述したように、減価償却は建物の購入代金を「耐用年数」で均等に割り振って費用計上していきます。
耐用年数は建物の種類・構造ごとに法令で定められています。鉄筋コンクリート造より木造のほうが短くなっています。また、新築より中古のほうが耐用年数は短くなっています。表にまとめると以下の通りです。
【耐用年数一覧】
| 新築（法定耐用年数） | 中古法定耐用年数以内 | 中古法定耐用年数超 | |
|---|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 22年－築年数×0.8 | 4年 |
| 軽量鉄骨造 | 27年 | 27年－築年数×0.8 | 5年 |
| 重量鉄骨造 | 34年 | 34年－築年数×0.8 | 6年 |
| RC造・SRC造 | 47年 | 47年－築年数×0.8 | 9年 |
主な減価償却資産の耐用年数表｜国税庁 (nta.go.jp)
No.5404 中古資産の耐用年数｜国税庁 (nta.go.jp)
この表によれば、節税効果の高い建物、すなわち1年あたりに計上できる減価償却費の額が最も大きい建物は、「木造・築22年超」ということになります。特にアパートがおすすめです。建物の価格が一戸建てよりも高額であり、また、賃料を住戸ごとに得るため収益性も高いからです。
建物価格が4,800万円のアパートであれば、減価償却費を1,200万円ずつ4年間にわたり計上することができます。
不動産投資による節税は「出口」に注意
減価償却が終わったら速やかに売却を
不動産投資で節税する場合、建物の減価償却が終わったら物件を売却することをおすすめします。なぜなら、「減価償却＋損益通算」による節税効果が得られなくなり、今度は所得税・住民税が課税されるようになるからです。
また、物件をローン購入した場合は、減価償却が終わった後も借入金を返済していかなければなりません。税金の支払いと借入金の返済が重なり、資金繰りが苦しくなっていきます。いわゆる「デッドクロス」の状態です。それを防ぐためにも、減価償却が終わったらすみやかに物件を売却することをおすすめします。
「木造・築22年超」の物件は償却完了の1年後に売却を
ただし、節税効果が最も高い前述の「木造・築22年超」の物件については、減価償却が終わってから1年後に売却することをおすすめします。
なぜなら、不動産物件を購入代金額よりも高い値段で売却して益が出た場合、保有期間が5年超であれば「長期譲渡所得」と扱われ、所得税・住民税の税率が合計20%（所得税15%＋住民税5%）で済むからです。
不動産投資による節税の効果が高いのは「所得金額900万円以上」の人
以上を踏まえ、不動産投資を行うことによる節税の効果が高いのは、所得金額900万円以上の人であるといえます。
なぜなら、所得900万円以上になると、税率がいきなり高くなるからです。以下の表は所得税の税率です。
【所得税の税率一覧】（2023年12月末時点）
| 所得（1,000円未満切り捨て） | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000円～194万9,000円 | 5% | 0円 |
| 195万円～329万9,000円 | 10% | 9万7,500円 |
| 330万円～694万9,000円 | 20% | 42万7,500円 |
| 695万円～899万9,000円 | 23% | 63万6,000円 |
| 900万円～1,799万9,000円 | 33% | 153万6,000円 |
| 1,800万円～3,999万9,000円 | 40% | 279万6,000円 |
| 4,000万円～ | 45% | 479万6,000円 |
No.2260 所得税の税率｜国税庁 (nta.go.jp)
所得が900万円未満だと税率は23%だったのが、900万円以上になるととたんに33%に上がります。したがって、所得900万円というのが、節税の効果が高くなる一つのラインといえます。
「法人化」の検討は慎重に
税率との関連でもう一つ、不動産投資の収益が大きくなる場合には「法人化」つまり会社を設立することが有効だといわれることがあります。その主な理由は以下の3つです。
- 法人税の税率の上限が所得税よりも低い
- 家族を役員にして給与を支給し所得を分散できる
- 個人よりも費用計上できるものの範囲が広い
所得税の税率は45%が上限であるのに対し、法人税は最高でも23.2%にとどまります。また、家族を役員にして毎月の給与（定期同額給与）を支給すれば経費（損金）に算入できます。さらに、本記事では詳細には立ち入りませんが、法人の方が個人よりも費用計上できるものの範囲が広く、「節税」の手段が多いといわれています。
しかし、他方で、法人を設立するには費用がかかります。また、法人は収益が上がらなかった年度でも法人住民税（7万円）を支払わなければならないのをはじめ、ランニングコストがかかります。
しかも、法人には社会保険への加入義務があり、社会保険料の負担が必要となることがあります。たとえば、個人事業主が不動産投資のために法人を設立して代表者になる場合には、国民健康保険・国民年金保険から社会保険・厚生年金保険への切り替えが必要になります。また、会社員が不動産投資のため法人を設立して家族に役員報酬を支払う場合には、社会保険・厚生年金保険に新たに加入しなければなりません。
これらのことからすれば、法人化を検討する場合は、十分に見通しを立ててシミュレーションを行ってからにすべきといえます。
不動産投資は「相続税・贈与税の節税」にもなりうる
不動産投資は所得税・住民税の節税になるほか、不動産投資をしている間に相続が発生した場合、相続税の節税になることがあります。また、物件を贈与した場合には、受贈者の側で贈与税の負担が抑えられることもあります。
その理由は、不動産は評価額（相続税評価額）が低く抑えられる傾向にあるからです。
以下、土地と建物に分けて説明します。
土地の相続税評価額
まず、土地の相続税評価額は「路線価方式」または「倍率方式」によって定められ、実勢価格の70～80%程度です。また、物件を賃貸している場合には「貸家建付地」として、以下の計算式により評価額が抑えられます。
【貸家建付地の評価額の計算式】
更地としての評価額×（1－借地権割合×借家権割合（30%）×賃貸割合）
この計算式に登場する「借地権割合」は国税庁ホームページ「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認することができます。また、「賃貸割合」は床面積のうち実際に賃貸されている住戸の床面積の割合で、満室の場合「100%」となります。
それらに加え、土地の上に建物を建てて賃貸している場合、その土地は「貸付事業用宅地」として面積200㎡までが「小規模宅地等の特例」の対象となり、評価額がさらに50%差し引かれます。
建物の相続税評価額
次に、建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」といって実勢価格の70%程度です。それに加え、建物を賃貸している場合、以下の計算式によりさらに評価額が抑えられます。
建物の固定資産税評価額×（1－借家権割合（30％）×賃貸割合）
賃貸割合については前述の通り、「満室」の場合は100%となります。
まとめ
不動産投資が所得税・住民税の節税になる理由は大きく分けて「建物の減価償却による多額の費用計上」と、それによるマイナスを他の所得から差し引ける「損益通算」のしくみにあります。
そこで重要なポイントは、いかに単年度に多額の減価償却費を計上するかことであり、その観点からは、ベストな物件は「木造・築22年超」の中古アパートということになります。ただし、この場合、償却が終わった後の物件の売却は、売却益にかかる税金を抑えるために1年待ってから行うことをおすすめします。
